Surfaces rares, loyers en hausse : l’intelligence artificielle redessine le marché new-yorkais des bureaux. À Manhattan, les entreprises d’intelligence artificielle ne se contentent plus de petits bureaux de démarrage. Entre janvier et septembre 2026, elles ont loué près de 280 000 m² soit plus de trois fois le total de l’année 2025, selon l’étude trimestrielle de Newmark.
Résultat : les immeubles les plus recherchés se font rares, et les loyers montent.
280 000 m² en neuf mois
En 2025, ces mêmes entreprises avaient loué environ 90 700 m² sur toute l’année. Et la course continue : Newmark recense environ 224 000 m² de besoins exprimés, notamment par Palantir, Sierra AI, ModalAI et Cognition AI. Les entreprises d’IA montent aussi en gamme. Depuis 2024, 64 % des surfaces qu’elles ont louées se trouvent dans des immeubles haut de gamme, dits de catégorie A.
Anthropic en tête d’affiche
Parmi les grandes signatures du troisième trimestre, Anthropic, entreprise américaine d’intelligence artificielle fondée en 2021, a loué environ 43 300 m² au 330 Hudson Street, à Midtown South. Legora, une entreprise d’IA spécialisée dans les outils pour les juristes, a pris de son côté près de 9 100 m² au 11 Madison Avenue.
Un marché porté par bien d’autres que l’IA
L’IA n’est pas seule à l’œuvre. Sur les neuf premiers mois de 2026, les transactions locatives atteignent 3,24 millions de m² à Manhattan, soit 8,4 % de plus en un an et le meilleur niveau pour cette période depuis 2019. La technologie au sens large, la finance et les cabinets d’avocats alimentent aussi cette reprise. À titre de repère, les 280 000 m² loués par les entreprises d’IA représentent environ 9 % de l’ensemble. De quoi peser, sans tout expliquer. Les transactions ne se limitent d’ailleurs pas à des installations dans de nouveaux locaux. Les renouvellements, prolongations de baux et extensions représentent 34,8 % du volume depuis janvier, et même 62,7 % pour les opérations de plus de 9 300 m² : les grandes entreprises restent souvent sur place ou agrandissent leurs locaux.
Les bureaux les plus prisés deviennent rares
C’est là que le bât blesse pour qui cherche de la place. Dans les immeubles les plus prestigieux de Midtown, l’offre disponible directement auprès des propriétaires ne représente plus que 2,4 % des surfaces. Aucun ensemble de plus de 9 300 m² n’est disponible. Sur l’ensemble de Manhattan, le taux de disponibilité, qui inclut la sous-location, tombe à 14 %, son plus bas niveau depuis le deuxième trimestre 2020. Il varie selon les quartiers : 12,4 % à Midtown, 14,8 % à Midtown South et 18,6 % à Downtown.
Des loyers en hausse, surtout au sommet
Selon l’étude trimestrielle de Newmark, le loyer moyen demandé progresse de 7,1 % sur un an et atteint environ 877 dollars par m² et par an. Les écarts sont plus marqués selon les quartiers : à Midtown South, où les entreprises technologiques sont très actives, un record à environ 996 dollars a été recensé. Le loyer affiché s’établit à 905 dollars à Midtown et à 727 dollars à Downtown. Tout en haut du marché, huit baux ont été signés depuis janvier avec un loyer de départ d’au moins 3 229 dollars par m² et par an. Ce seuil n’avait été franchi que deux fois avant 2026.
Des bureaux se louent, d’autres deviennent des logements
Le paradoxe tient à la reprise, qui ne profite pas à tous les immeubles. Pendant que les bureaux les plus recherchés se remplissent, d’autres sont transformés en logements. Newmark recense environ 1,63 million de m² concernés par des conversions engagées ou annoncées : près de 892 000 m² en cours de travaux, 530 000 m² avec des permis déposés et 214 000 m² d’intentions annoncées. Depuis 2020, environ 520 000 m² ont déjà changé d’usage.
Côté investissement, la tendance est inverse : les ventes d’immeubles atteignent 6 milliards de dollars sur neuf mois, soit environ 5,2 milliards d’euros, en recul de 14 % sur un an.
Un marché à deux vitesses
C’est finalement tout le paradoxe de Manhattan : des tours haut de gamme presque complètes, des loyers records, et en parallèle des immeubles qui changent de vocation. L’IA n’explique pas tout, mais elle a clairement pris le devant de la scène.
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