Une crise du logement social qui s'aggrave, et c'est l'Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols) qui tire la sonnette d'alarme. Dans une étude publiée le 7 juillet, elle révèle que 92 organismes HLM sur les 332 étudiés, soit 28%, ont investi en 2024 en dessous de la médiane du secteur. Une nouvelle qui passe mal alors que le secteur connaît une crise sans précédent et que ces bailleurs affichent, dans le même temps, une bonne santé financière. Un « sous‑investissement » juge l'Ancols, alors que ces organismes gèrent près de 1,1 million de logements, soit 23% du parc des offices publics de l'habitat (OPH) et des sociétés anonymes d'HLM.
Ce n'est pourtant pas un débat nouveau. Déjà dans les années 2000, ces bailleurs bien dotés mais peu enclins à investir étaient surnommés les « dodus dormants ». Ils étaient alors dans le viseur du gouvernement de l'époque : un prélèvement spécifique, la « taxe Boutin », avait été instauré en 2009 avant d'être supprimé début 2013, faute de résultats à la hauteur des attentes.
Vingt ans plus tard, le débat ressurgit, mais avec un cadrage plus précis. Cette fois, le gendarme du secteur avance des critères chiffrés : les 92 organismes identifiés cumulent des fonds jugés confortables (plus de 2 000 euros de réserves par logement), un endettement limité et un niveau d'investissement inférieur à la médiane du secteur.
Un milliard d'euros de manque à investir
L'Ancols a pris la calculette. Si ces organismes avaient investi au niveau de l'organisme médian, cela aurait généré un surplus d'investissement d'un milliard d'euros, soit 4% de l'investissement total du secteur en 2024. Concrètement, l'équivalent du financement d'environ 5 000 constructions neuves ou 15 700 rénovations thermiques, selon l'étude. Pis, l'effort est inégalement réparti : 13 bailleurs concentrent à eux seuls près de la moitié de ce manque à investir.
Une fatalité ? Pas vraiment. Sur les 92 organismes épinglés en 2024, 44 n'étaient pas en sous‑investissement en 2022 ou en 2023, ce qui montre une certaine volatilité d'une année sur l'autre. En revanche, l'Ancols identifie un noyau dur de 48 mauvais élèves qui sous‑investissent trois années de suite, en 2022, 2023 et 2024. À la clé, 700 millions d'euros par an de manque à investir, l'équivalent de 3 700 logements neufs ou de 12 300 rénovations thermiques.
L'agence en profite pour dresser le portrait type de ces dodus dormants : un organisme installé en zone détendue, là où la demande est moins forte, doté d'un parc plus âgé que la moyenne (41,3 ans contre 38,7) et moins souvent adossé à un groupe de bailleurs, ce qui limite les effets de mutualisation.
Ce ne sont pourtant pas les chantiers qui manquent. L'Ancols évalue les besoins, ne serait‑ce qu'en rénovations thermiques, entre 1,4 et 2 milliards d'euros, alors que la loi Climat et résilience interdit progressivement la location des passoires énergétiques. Dans le même temps, les fonds mobilisables de ces bailleurs, c'est‑à‑dire les ressources disponibles au‑delà du seuil nécessaire à leur équilibre, atteignent 2,5 milliards d'euros. Autrement dit, l'argent existe.
L'agence pointe aussi un déficit de pilotage : 7 organismes n'ont pas fourni de plan financier récent, alors qu'ils détiennent 210 000 logements et perçoivent 1,2 milliard d'euros de loyers, et 39 autres disposent d'une stratégie d'investissement qui ne suffirait pas à entamer leurs marges de manœuvre à trois ans.
C'est donc sans réelle surprise que l'Ancols recommande d'activer ces fonds dormants et de mieux les faire circuler au sein du secteur, pour « une meilleure allocation des ressources ». En attendant, fin 2024, près de 2,8 millions de demandes de logement social restaient en attente.
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