Un appartement, une lettre G et plus de 15 000 euros à rembourser. Pour In'li, l'un des principaux bailleurs de logements intermédiaires en Île-de-France, l'addition est salée. Le groupe a été condamné à rembourser une locataire comme l’indique une enquête du Figaro. Les motifs détaillés de la décision ne sont pas publics, mais le litige trouverait son origine dans le diagnostic de performance énergétique. Le fameux DPE.
Du placard au prétoire
D'habitude, la petite étiquette colorée ne fait pas parler d'elle. Un F ou un G fait tiquer au moment de la visite, un C ou un D rassure, et l'affaire s'arrête là. Bail signé, cartons montés, la fiche appartient déjà à l'histoire ancienne.
Jusqu'à ce que l'hiver s'installe, que les radiateurs tournent à plein régime sans réchauffer la pièce et que la première facture arrive. Suivent alors les courriers, les demandes d'explications, parfois un avocat. Cette lettre survolée quelques mois plus tôt se retrouve au centre de toutes les attentions.
Il faut dire que le document a changé de statut sans que grand monde s'en aperçoive. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable, ses recommandations de travaux exceptées. Une surface mal mesurée ou un chauffage mal renseigné ne relèvent donc plus du détail technique.
La hausse de trop
Quelques euros suffisent souvent à faire basculer un dossier. La date anniversaire du bail arrive, la révision annuelle tombe, quelques euros de plus, parfois quelques dizaines. Sauf que pour les logements classés F ou G, cette révision est interdite depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 outre-mer. Pas d'indexation en cours de bail, ni de loyer relevé entre deux locataires, et encore moins de rattrapage au renouvellement. Pas de complément de loyer non plus.
Le rappel à l'ordre coûte cher. Un couple de propriétaires parisiens, qui avait augmenté de 46 euros par mois le loyer d'un logement classé G, a dû rendre 376,81 euros à ses locataires, plus 600 euros de dommages et intérêts, 800 euros de frais d’avocat et de procédur, indique le Figaro. Rentable ? Pas vraiment. La hausse aura finalement coûté bien plus qu'elle ne devait rapporter.
Quand le juge entre dans la partie
Certains dossiers se règlent par courrier. D'autres n'ont pas cette chance et finissent devant un juge. Le locataire, lui, ne peut pas décider seul de cesser de payer son loyer : c'est l'erreur classique, et elle se retourne contre celui qui la commet. Le magistrat, en revanche, peut ordonner des travaux, fixer un délai et, selon la situation, réduire le loyer ou en suspendre le paiement. À ce stade, le DPE n'est plus une feuille coincée entre les photos de l'annonce.
Un compte à rebours suspendu ?
Le calendrier, lui, est connu. L'ensemble des logements classés G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025, les F sont attendus en 2028, les E en 2034. Sauf que ce calendrier est sur la table du Parlement. Le 8 juillet, les sénateurs ont voté un texte qui autoriserait de nouveau la location des F et des G. La condition : que le propriétaire se soit engagé avant 2030, auprès d'une entreprise, à rénover le logement.
Depuis, le texte attend à l'Assemblée nationale, sans date d'examen, alors que les députés ne reprennent leurs travaux que le 1er octobre. Tant qu'il n'est pas voté, la règle actuelle s'applique.
Une autre réforme, elle, est déjà passée. Depuis le 1er janvier, l'électricité est comptée plus favorablement dans le calcul de l'étiquette. Résultat : environ 850 000 logements chauffés à l'électricité quittent le statut de passoire sans qu'un mur ait été isolé. Pour les autres, la question arrive vite.
Que faut-il faire pour gagner une lettre ? Changer les fenêtres, revoir l'isolation, remplacer la chaudière. Dans certains appartements, tout se règle entre quatre murs. Dans d'autres, il faut attendre la copropriété. Et une assemblée générale ne se tient pas tous les mois.
Le diagnostiqueur dans la boucle
Reste celui qui a signé le document. La lettre dépend de toute une série d'éléments : la surface retenue, les murs, les fenêtres, le chauffage, la ventilation. Une erreur sur l'un d'eux, et un E passe en F, un F devient G, avec derrière un loyer gelé et une location qui se complique.
Lorsque l'erreur est prouvée et qu'elle a causé un préjudice, le diagnostiqueur peut être mis en cause à son tour. Plusieurs décisions récentes ont ainsi condamné le diagnostiqueur, l'agence et les bailleurs.
Propriétaires, locataires, professionnels : tout le monde devra s'adapter. Et si les dossiers continuent de s'empiler, la petite étiquette colorée risque de rester longtemps sur la table.
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