C’est le petit trésor fiscal à peine caché des propriétaires de meublés : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le principe : il permet de déduire chaque année de ses loyers une part de la valeur du logement. Un amortissement, dans le jargon. Dans les faits, le propriétaire peut souvent encaisser ses loyers sans payer un euro d’impôt dessus. À l’heure où le gouvernement cherche à faire des économies, cet avantage est menacé par le projet de loi de finances 2027.
Le gouvernement sort le rabot
Dès 2024, un rapport de la députée Renaissance Annaïg Le Meur y voyait déjà « un biais fiscal disproportionné, et sans fondement économique, en faveur du logement meublé par rapport au logement nu ». Le projet de loi de finances pour 2027 veut, lui, siffler la fin de la récré. Il prévoit de limiter l’amortissement déductible à 2,5 % par an, sans pouvoir dépasser 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, la barre tombe à 1,5 % et 5 000 euros.
Deuxième coup de lame : la fin du report. L’amortissement qui ne passe pas une année ne pourrait plus se garder au chaud pour les suivantes. Le stock déjà accumulé resterait utilisable jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable. Les loueurs professionnels, eux, ne sont pas visés. Les résidences étudiantes, les résidences services pour seniors et les Ehpad échappent au plafond, mais pas à la fin du report.
L’exécutif assume. Il veut « poursuivre le rapprochement des caractéristiques des régimes de la location nue et de la location meublée non professionnelle » et « pleinement concrétiser l’attractivité » du dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026 pour ceux qui louent vide à loyer abordable. Le gouvernement a sorti la calculette : 260 millions d’euros de recettes attendues dès 2027, puis 330 millions à terme.
Le meublé du quotidien épargné en commission
Les députés, eux, ont revu la copie le 8 octobre en commission des finances. Guillaume Kasbarian (Renaissance), ministre du Logement du 8 février au 21 septembre 2024, a fait adopter un amendement pour préserver les avantages fiscaux des propriétaires qui louent en bail meublé de résidence principale, à des étudiants ou à des jeunes en formation ou en apprentissage. Les logements loués en bail mobilité sont également protégés.
« Je ne voudrais pas que la hausse de fiscalité locative vienne poser problème à des étudiants, des salariés, des gens en mobilité qui font le choix d’un meublé plutôt qu’un bail nu », a expliqué le député en commission. Les meublés de tourisme, en revanche, restent soumis au tour de vis prévu par le gouvernement.
Airbnb dans le viseur
Les socialistes vont plus loin. Un amendement d’Iñaki Echaniz, lui aussi adopté en commission, supprimerait la possibilité de déduire une part du prix du logement des loyers imposables pour les meublés de tourisme achetés à partir du 1er janvier 2027. Objectif pour le député des Pyrénées-Atlantiques : agir « sur le flux et non pas sur le stock ». Ceux qui ont déjà investi resteraient soumis aux plafonds du gouvernement.
En face, pas question de rester les bras croisés. La risposte s’organise. Le 12 octobre, l’UNPLV, qui réunit notamment Airbnb, Abritel et Leboncoin, a demandé le retrait des mesures durcissant la fiscalité des meublés de tourisme. Ça grince également côté propriétaires : « À force de coups de rabot successifs, c’est tout l’équilibre de ce régime que l’on fragilise », prévient Sylvain Grataloup, président de l’Unpi, dans un communiqué.
Rien n’est encore joué
Ces premiers votes ne règlent toutefois pas le sort des propriétaires. Le 9 octobre, la commission des finances a rejeté l’ensemble de la partie recettes du budget, par 31 voix contre, 3 pour et deux abstentions, après avoir adopté plusieurs modifications. Cela ne signifie pas qu’elle a voté contre la protection des locations à l’année : l’amendement Kasbarian a bien été adopté.
Mais pour un projet de budget, la discussion dans l’hémicycle repart du texte initial du gouvernement. Les modifications votées en commission doivent donc être présentées et adoptées à nouveau : la protection des locations à l’année reste à confirmer. Le vote solennel sur la partie recettes est prévu le 20 octobre.
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