L'idée revient comme une vieille rengaine à l'Institut Montaigne. Dans une note publiée au début du mois, le think tank à tendance libérale, dont l'objectif est de formuler des propositions pour orienter les politiques publiques, relance la question : faut-il revoir les conditions dans lesquelles les locataires peuvent conserver leur HLM ? Il propose de réserver davantage le parc social à ceux qui en ont le plus besoin. Et de faciliter la sortie de ceux dont la situation s'est améliorée. Avec une autre possibilité : rester chez soi, mais en devenant propriétaire.
Six ans puis réexamen
À un peu plus de six mois de la présidentielle, Montaigne publie plusieurs notes pour les futurs candidats. Le logement en fait partie. Dans ce document de 82 pages, le constat est posé : 2,9 millions de ménages attendaient un HLM au 30 juin 2026. Et les places se libèrent moins : la mobilité dans le parc social est passée de 9,3% en 2019 à 7,1% en 2025.
L'Institut préconise de « limiter le bail social à un contrat de six ans pour les nouveaux entrants ». Son raisonnement : « Lorsque des logements restent indéfiniment occupés par des ménages qui pourraient se loger autrement, ce sont d'autres familles qui demeurent sur liste d'attente. »
Six ans, et après ? Pas de départ automatique : le bail pourrait être renouvelé si les revenus du ménage lui permettaient toujours de rester. L'Institut propose aussi d'actualiser les ressources chaque année pour ajuster le loyer, et de réserver davantage les HLM au tiers des ménages les plus modestes, avec certains publics prioritaires, comme les personnes sortant de la rue.
Au-delà de la nouvelle limite de revenus, le loyer augmenterait progressivement, dès le premier euro. Si le ménage gagnait au moins 50% de plus que cette nouvelle limite pendant deux années de suite, il aurait dix-huit mois pour partir. Avec, en priorité, une offre d'achat ou de relogement dans le parc intermédiaire, aux loyers plus abordables que ceux du marché privé.
Une idée qui divise
Dès juillet 2015, Montaigne défendait des baux de six ans, renouvelables après examen du dossier. Le sujet a refait surface en avril 2024, lorsque le gouvernement voulait durcir les conditions de maintien dans les HLM. Avec de vives critiques.
La notion de « logement social à vie n'a pas de réalité juridique », rappelait alors l'Union sociale pour l'habitat. Le sénateur communiste Ian Brossat craignait de voir les classes moyennes poussées dehors : « C'est organiser la ghettoïsation de nos HLM ». En novembre 2025, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a remis l'idée sur la table.
« À vie », vraiment ?
Retour en 2026. Une hausse de salaire entraînerait-elle automatiquement un déménagement ? Pas forcément. Aujourd'hui, les revenus sont déjà contrôlés chaque année, sauf exceptions. S'ils dépassent d'au moins 20% le plafond fixé pour le logement, un supplément de loyer vient en principe alourdir la quittance.
Dans certaines zones où il est difficile de se loger, gagner davantage peut aussi obliger à partir. Encore faut-il dépasser de plus de 50% ce plafond pendant deux années de suite. Le ménage dispose alors de dix-huit mois pour quitter son HLM. Les personnes handicapées et une partie des locataires âgés restent toutefois à l'abri.
Les mêmes clés, un autre statut
L'autre piste est « un droit individuel à l'achat, opposable au bailleur ». Après six ans d'occupation, le locataire pourrait demander à acheter son HLM. Garder les mêmes clés, mais devenir propriétaire. Le bailleur pourrait toutefois refuser selon des critères nationaux. Ce droit serait ouvert au 1er janvier 2030.
Acheter son HLM est déjà possible. L'État vise, depuis 2007, la vente annuelle de 1% du parc. Mais « cet objectif n'a jamais été approché », souligne la note, qui recense environ 10 900 ventes en 2024, tous acquéreurs confondus. Montaigne envisage 500 000 ventes sur le prochain quinquennat, un objectif à ajuster avec les organismes.
Qui paierait la transition ?
Pour les bailleurs, ce serait aussi une rentrée d'argent. « Le produit des ventes demeure affecté à l'organisme », précise la note. De quoi construire, rénover, mais aussi financer une autre proposition : supprimer les APL dans les HLM, d'un quart par an. Les loyers baisseraient en parallèle pour que les locataires paient la même somme. Les bailleurs toucheraient moins d'argent ; les ventes aideraient à combler ce manque.
Quant aux ménages qui devraient partir, encore faudrait-il qu'ils trouvent où se loger. « Cette rotation est indissociable de l'augmentation parallèle du parc libre et intermédiaire », reconnaît la note. Pour acheter, il faudrait aussi pouvoir financer son logement. Pour l'heure, ces propositions ne changent rien aux baux en cours.
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