Logement

Après l’été le plus chaud jamais enregistré en France, les propriétaires de maisons bâties sur terrains argileux redoutent de nouvelles fissures. Quand le sol s’assèche, il se rétracte. Avec le retour de la pluie, il gonfle. Depuis juillet, 12,1 millions de maisons sont exposées. En cas de dégâts, l’indemnisation dépend d’un arrêté de catastrophe naturelle. Et une maison fissurée peut aussi compliquer la vente.

Anciennes casernes, hôpitaux ou ministères : les reconversions de bâtiments publics se multiplient pour créer des logements sans consommer de nouveaux terrains. L’État recense plus de 1 500 biens susceptibles d’être cédés, mais les contraintes techniques et financières limitent encore le potentiel. Plusieurs projets emblématiques voient le jour à Paris, Caen ou Vernon, mêlant logements sociaux, accession abordable et nouveaux équipements urbains.

Paris fait une nouvelle fois figure d’exception sur le marché immobilier français. Après plusieurs trimestres de baisse, les prix des appartements anciens progressent légèrement, avec une hausse d’environ 1,9 % sur un an au troisième trimestre 2025. La reprise reste concentrée sur les quartiers les plus recherchés, portée par des acheteurs disposant d’un apport important et une offre limitée. Les prix se stabilisent ainsi, voire repartent à la hausse dans plusieurs arrondissements.

L’année 2026 apporte plusieurs changements majeurs pour l’immobilier. Le PTZ reste renforcé pour les primo-accédants, tandis que la fiscalité des plus-values pourrait être allégée pour fluidifier les ventes. Les bailleurs bénéficieraient d’un nouveau cadre fiscal destiné à relancer la location longue durée, avec amortissement et abattement renforcé. En contrepartie, les exigences liées à la rénovation énergétique et aux passoires thermiques continuent de se durcir.

Longtemps choisies pour leurs loyers plus doux, les villes moyennes ne sont plus épargnées par la crise du logement étudiant. Le Crous a logé 155 000 étudiants à la rentrée, mais ses résidences affichent complet et les demandes progressent de 5 % en un an. À La Rochelle, un studio se loue en moyenne 596 euros. À Poitiers, les petites surfaces bien placées partent en quelques heures. Reste la colocation, souvent choisie par nécessité davantage que par envie.

En France, la crise immobilière et la baisse du pouvoir d’achat contraignent les ménages à acquérir des logements plus petits. Face à la hausse des taux de crédit et du prix au m², les constructeurs adaptent la surface habitable, tandis que les grandes maisons deviennent difficiles à vendre. Pour concrétiser leurs projets avec un budget limité, les acquéreurs peuvent se tourner vers des alternatives innovantes comme les tiny houses ou les maisons containers. Cette évolution redéfinit profondément le marché et l’accession à la propriété en France.

Vivre à Toulouse séduit par son climat lumineux, son ambiance conviviale, son bassin d’emploi tourné vers l’aéronautique, le spatial et le numérique, ainsi que sa vie étudiante et culturelle. La ville offre des quartiers adaptés à tous les profils : centre animé, secteurs résidentiels pour les familles, zones proches des campus pour les étudiants et jeunes actifs. Le logement reste le principal point de vigilance, avec des loyers et des prix d’achat en hausse, surtout près du centre et des transports. Métro, tramway, bus et vélo facilitent les déplacements, mais la circulation peut être pénible. Toulouse convient aux actifs, étudiants et familles qui anticipent budget, mobilité et choix du quartier.

Longtemps considérée comme un compromis, la maison mitoyenne revient sur le devant de la scène. Plus abordable qu’un pavillon isolé, moins coûteuse à entretenir et souvent mieux située, elle répond aux nouvelles attentes des ménages. Télétravail, sobriété énergétique, proximité des services et budgets contraints renforcent son attractivité. Dans les villes moyennes et les périphéries, ce format compact séduit de plus en plus d’acheteurs.

La proposition de loi CHOC, adoptée au Sénat le 20 janvier, ambitionne de relancer fortement l’offre de logements en France. Elle fixe un objectif de 400 000 constructions annuelles d’ici 2030 et veut assouplir les règles pour les HLM, faciliter l’accession à la propriété et accélérer la transformation de bureaux ou zones commerciales en logements. Le texte renforce aussi le rôle des maires et place la rénovation énergétique au cœur de la stratégie.

En 2026, les grandes villes françaises ont majoritairement choisi de maintenir leurs taux de fiscalité locale. Les augmentations restent limitées à quelques communes de taille intermédiaire, avec des écarts parfois très importants. À l’échelle nationale, 4 731 communes ont relevé leur taux de taxe foncière sur les propriétés bâties. Nice se distingue à l’inverse par une baisse de son taux communal.

Le PLF 2026 prévoit de ramener de 22 à 17 ans la durée nécessaire pour être exonéré d’impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire. Les prélèvements sociaux resteraient toutefois dus jusqu’à 30 ans de détention. Cette réforme pourrait inciter davantage de propriétaires à vendre, notamment dans les zones touristiques, où les résidences secondaires sont nombreuses et les prix encore élevés.

Dans les zones tendues, près de 3 700 communes peuvent majorer jusqu’à 60 % la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Une surtaxe de plus en plus utilisée, qui représente une manne financière croissante pour les grandes villes. Mais son efficacité reste à démontrer : aucune baisse nette et durable du nombre de résidences secondaires ni remise massive de logements sur le marché n’a encore été constatée.

Le marché immobilier parisien se redresse doucement en 2026, avec un prix moyen autour de 10 470 €/m², soit +2 % sur un an. Les écarts restent toutefois très marqués entre les arrondissements, les petites surfaces restant les plus recherchées. Côté location, les tensions persistent avec des loyers toujours élevés et une offre rare. Paris confirme ainsi sa résilience, mais l’accès à la propriété demeure difficile pour de nombreux ménages.

Le marché français de l’immobilier de prestige évolue et ne se concentre plus uniquement à Paris ou sur la Côte d’Azur. La Bretagne, la Normandie et la façade atlantique séduisent désormais une clientèle haut de gamme en quête d’espace, de qualité de vie et de résidences d’exception. Des prix encore inférieurs à ceux des marchés historiques leur offrent par ailleurs un potentiel de progression important.

L’investissement résidentiel atteint 2,5 milliards d’euros sur les neuf premiers mois de 2025, en hausse de 4 % sur un an. Mais le troisième trimestre marque un net ralentissement, notamment pour le résidentiel classique. Les investisseurs privilégient désormais les actifs gérés, comme les résidences étudiantes et le coliving, jugés plus lisibles et sécurisés. En 2026, la reprise dépendra surtout des taux de crédit, des contraintes énergétiques et de la tension locative.

Après l’achat d’une maison, la découverte d’un défaut important peut permettre à l’acquéreur d’invoquer la garantie des vices cachés, à condition que le problème soit grave, non apparent lors de la vente et déjà présent à cette date. Pour agir, il est essentiel de réunir des preuves, notamment grâce à une expertise, puis de privilégier une solution amiable avant d’envisager une action en justice. Selon les cas, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix. Il dispose de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir.

Les impayés de loyers atteignent des niveaux inédits en Île-de-France, avec un taux de 3,5 % en octobre 2025 contre 0,9 % avant le Covid. Les retards de paiement se banalisent, tandis que les propriétaires renforcent leurs garanties et deviennent plus sélectifs. Cette méfiance détourne une partie de l’offre du locatif classique, accentuant la pénurie de logements et la pression sur les loyers, dans un contexte de pouvoir d’achat toujours fragilisé.

La décote des passoires thermiques est désormais bien visible sur le marché immobilier. Les logements classés F ou G se vendent moins cher que les biens mieux notés et sortent progressivement du parc locatif à mesure que les interdictions de louer se renforcent. Cette baisse de valeur crée toutefois des opportunités pour certains investisseurs, qui achètent avec décote, rénovent puis relouent ou revendent. La performance énergétique devient ainsi un critère central de valorisation.

La suspension de MaPrimeRénov’ depuis le 1er janvier 2026 plonge la rénovation énergétique dans l’incertitude. Faute de budget adopté, les nouveaux dossiers sont bloqués et ceux non validés avant fin 2025 restent en attente. De nombreux ménages reportent leurs travaux, tandis que les artisans redoutent un nouveau recul d’activité. Présentée comme temporaire, cette pause alimente le flou sur l’avenir du principal dispositif public d’aide à la rénovation énergétique.

Le marché immobilier ancien a nettement redémarré en 2025, avec des ventes en hausse de 10 à 12 % et des prix qui repartent légèrement à la hausse. Une reprise qui reste toutefois fragile. En 2026, son évolution dépendra surtout des taux de crédit, attendus autour de 3 à 3,5 %, de la situation de l’emploi et des décisions publiques en matière de logement. Selon les professionnels, le marché pourrait poursuivre son rebond ou, au contraire, connaître un nouveau coup d’arrêt.

Face aux critiques visant la fiabilité des diagnostics de performance énergétique, le gouvernement prépare une charte destinée à renforcer la déontologie et l’indépendance des diagnostiqueurs. Le projet, présenté lors des Assises du diagnostic immobilier, vise à restaurer la confiance et à clarifier la représentation de la profession. Il s’ajouterait aux contrôles et sanctions déjà existants, tandis que d’autres pistes sont étudiées, dont la formation continue et une éventuelle carte professionnelle.

Le marché locatif français reste sous forte tension en 2025. L’offre ne progresse que de 1,1 % sur un an, tandis que les loyers augmentent de 3,3 % et atteignent 723 euros en moyenne charges comprises. Les étudiants et les jeunes actifs sont particulièrement touchés, notamment dans les grandes métropoles où la concurrence entre candidats s’intensifie. Malgré l’encadrement des loyers, les dépassements restent nombreux. Le manque de logements et le retrait de certains investisseurs entretiennent la crise.

Le budget 2026 prévoit un nouvel allègement des droits de mutation pour les primo-accédants, avec une réduction pouvant aller jusqu’à 50 %. Mais le dispositif restera entièrement décentralisé : chaque département décidera s’il applique ou non cette baisse. Les économies pourraient dépasser 10 000 € dans certains cas, mais les écarts territoriaux devraient se creuser. Avant d’acheter, il faudra donc vérifier précisément les règles locales.

Le nouveau statut fiscal du bailleur privé veut rendre la location nue plus attractive grâce à un mécanisme d’amortissement. En échange, les propriétaires doivent respecter des plafonds de loyers, des conditions de ressources pour les locataires et plusieurs limites fiscales. Présenté comme un levier majeur pour relancer l’offre locative, le dispositif est pourtant jugé trop encadré et insuffisamment avantageux par une partie du secteur, notamment dans les zones tendues.

Près de 1,5 million de logements seraient encore vétustes, dangereux ou insalubres en France. La loi de 2024 renforce les moyens des collectivités pour identifier les immeubles dégradés, imposer des travaux et accélérer certaines expropriations. Les sanctions contre les bailleurs abusifs sont également alourdies. Déjà appliqué dans plusieurs villes, le dispositif doit accélérer les rénovations, mais son coût pourrait fragiliser certains propriétaires et copropriétés.